Als u recent in Spanje bent geweest dan is het u ongetwijfeld opgevallen dat er weer veel bouwkranen staan. Na jarenlange stagnatie vanwege de financiële crisis worden nu op veel plekken weer nieuwe woningen gebouwd, aan de costa’s en op de eilanden veelal gericht op een internationaal publiek op zoek naar een (tweede) woning onder de Spaanse zon.
Het kopen van een nieuwbouwwoning heeft een aantal voordelen: zo worden de nieuwste bouwtechnieken- en materialen gebruikt en heeft u soms nog inspraak in hoe de woning er exact komt uit te zien.
Nieuwbouw heeft ook een aantal nadelen: vaak worden deze woningen verkocht met een premie van 10-20% boven vergelijkbare (qua locatie, grootte etc.) bestaande woningen. En indien de woning nog niet gereed is, kunt u o.a. de kwaliteit moeilijker bepalen en loopt u een risico dat de woning niet afgebouwd zal worden (door faillissement van de projectontwikkelaar bijvoorbeeld). Aangezien veel (aspirant)kopers daar tijdens de vorige bouwhausse voor 2008 de dupe van zijn geworden, zijn de regels gelukkiger strenger geworden en worden (aspirant) kopers (in theorie!) beter beschermd.
Wij zullen ons hier beperken tot de drie wettelijke garanties die (aspirant) kopers van nieuwbouwwoningen ter beschikking staan.
- Bouw gebreken: 1 jaar garantie. Dit zijn gebreken die met het blote oog te zien zijn (bij oplevering) zoals slecht schilderwerk, loszittende tegels, lekkende kranen etc. Zowel de projectontwikkelaar als de aannemer zijn aansprakelijk voor deze gebreken gedurende een periode van één jaar. Het is echter raadzaam om deze gebreken op een lijst op te nemen alvorens tot levering over te gaan en de project ontwikkelaar en/of aannemer te vragen deze gebreken te repareren voor (finale) levering. Een andere mogelijkheid is het bedingen van een retentiebedrag, welke ingehouden kan worden bij levering en welke pas betaald hoeft te worden indien alle gebreken verholpen zijn.
- Gebreken die bewoning praktisch onmogelijk maken: drie jaar garantie. Dit zijn vaak serieuze gebreken die bijvoorbeeld hygiënische en/of gezondheidsklachten kunnen opleveren. Te denken valt aan lekkende leidingen, storingen aan elektrische apparaten, vochtplekken etc.
- Structurele gebreken: 10 jaar garantie. Dit zijn serieuze structurele gebreken die een woning gevaarlijk en niet geschikt voor bewoning maken, zoals instortende daken (door zware regenval), instortende retentiemuren, onstabiele funderingen etc.. Deze garantie dient door de projectontwikkelaar/aannemer middels een verzekeringspolis afgedekt te worden en welke uiterlijk bij de formele beëindiging van de bouwwerkzaamheden aan de koper worden overhandigd (en welke de notaris aan zijn akte zal hechten).
Termijnen
- Ondanks de wettelijke garanties kan het toch misgaan indien een beroep wordt gedaan op één van de garanties. Eén reden is dat de termijn waarbinnen een beroep op een garantie gedaan kan worden al verlopen is. De termijn begint namelijk al te lopen op het moment dat de aannemer de woning aan de projectontwikkelaar overdraagt (bij beeindiging van zijn werkzaamheden). Er kan behoorlijk wat tijd over heen gaan tussen dit moment (waar u vaak geen weet van heeft) en het moment dat u daadwerkelijk de woning bij de notaris geleverd krijgt. De projectontwikkelaar dient namelijk nog de bewoningsvergunning te verkrijgen bij de gemeente alvorens de woning overgedragen kan worden. En u moet niet vreemd opkijken dat dit maanden tot soms een jaar (of meerdere jaren bij probleem projecten) kan duren. In de tussentijd kunnen één of meerdere garantietermijnen al verstreken zijn.
- Ervan uitgaande dat de termijnen om beroep te doen op de wettelijke garanties niet verlopen zijn, dient u er rekening mee te houden dat u een beroep op een garantie doet binnen twee jaar nadat de gebreken u bekend zijn geworden. Indien u bijvoorbeeld wacht met een beroep op de 10-jaarsgarantie tot 2 ½ jaar nadat het gebrek u bekend is geworden omdat u toch nog binnen de 10 jaarstermijn zit dan komt u bedrogen uit omdat u langer dan twee jaar hebt gewacht. Het is dus altijd aan te raden om onmiddelijk een beroep te doen op een garantie indien een gebrek zich openbaart.
Wilt u meer informatie? Mail dan naar info@seydlitzspanje.nl