1) (VER)HUUR IN SPANJE
Spanje is een heerlijk land om te verblijven, voor kortere of langere termijn. Het klimaat, de cultuur, het eten en de wijn. Velen hebben dan ook een tweede woning in Spanje waar zij van het Spaanse leven genieten. Om diverse redenen worden veel van deze tweede woningen ook verhuurd, soms voor langere termijn, soms alleen voor een (winter of zomer)seizoen en soms voor korte termijn (aan toeristen). Naast de zonnige kant beschikt Spanje ook over een zeer bureaucratische schaduwkant. Dit geldt ook voor de verhuur van uw woning in Spanje. Daarbij is er de wispelturigheid van de Spaanse politiek, zo is recent nog maar weer eens duidelijk geworden. Binnen 35 dagen werd de door de Spaanse regering geïntroduceerde nieuwe huurwet door het parlement weggestemd. De situatie blijft vooralsnog zoals deze dus was voor december 2018.
Er zijn vele valkuilen bij de verhuur van een Spaanse woning waar men, vaak door gebrek aan actuele kennis, geen rekening mee houdt. In een serie blogs zullen wij een aantal van deze valkuilen behandelen.
2) VERHUUR AAN TOERISTEN
U heeft een woning in Spanje en wenst deze (tegen betaling) te verhuren aan toeristen in de perioden dat u er zelf geen gebruik van maakt. Het gaat hier dan om verhuurperioden van korter dan één maand. Deze zogenaamde toeristenverhuur is sinds korte tijd aan meer of minder stringente wetgeving (afhankelijk van de autonome regio waarin uw woning zich bevindt) gebonden.
Allereerst dient u een vergunning aan te vragen om uw woning te mogen verhuren aan toeristen. Om een dergelijke vergunning te verkrijgen dient de woning vaak aan een aantal voorwaarden te voldoen (omtrent veiligheid, aanwezigheid airco, internet, etc.). Indien u verhuurt zonder vergunning dan kunnen de boetes zeer substantieel zijn.
In bepaalde autonome regio’s is er een halt toegeroepen aan het uitgeven van nieuwe vergunningen. En in sommige regio’s (o.a. de Balearen) is het niet meer mogelijk om een vergunning te verkrijgen op het verhuren van appartementen. In autonome regio’s waar verhuur van appartementen wel is toegestaan, zult u de medewerking van de Vereniging van Eigenaars nodig hebben (75% van de stemmen) om toestemming te krijgen om uw appartement aan toeristen te mogen verhuren.
Kortom laat u goed adviseren en stel de juiste huurcontracten op als u uw woning aan toeristen wenst te verhuren (voor zover al legaal mogelijk). Denk ook aan de Spaanse fiscus (waarover in een later blog meer).
3) VERHUUR VOOR LANGERE TERMIJN
U heeft een woning in Spanje en wenst deze (tegen betaling) voor langere termijn (meer dan één maand) te verhuren. Van oudsher is de Spaanse huurwet erg op de hand van de huurder en dat is recent nog versterkt, alhoewel deze nieuwe huurwet inmiddels al weer is weggestemd door het Spaanse parlement.
Afhankelijk van hoe u het huurcontract opstelt (seizoenverhuur of onbepaalde tijd), kunt u tegen de nare verrassing aanlopen dat een huurder het recht heeft om uiteindelijk voor een periode van drie jaar uw woning te huren (onder de nieuwe huurwet zelfs opgetrokken tot een periode van vijf jaar) ook al spreekt u initieel een verhuurtermijn van (bijvoorbeeld) één jaar af. Uiteraard zijn er redenen op basis waarvan u eerder van de huurder afscheid kunt nemen. U moet dan denken aan het niet betalen van de huur, ongeoorloofde onderhuur en beschadiging van uw woning. Maar u moet dan wel al snel rekenen op een aantal maanden voordat de huurder daadwerkelijk uw woning zal hebben verlaten.
Onder de nieuwe huurwet wordt u bovendien geacht alle (eventuele) makelaars- en/of juridische kosten te betalen en mag u maximaal twee maanden huur als borg vragen. Deze borg dient u bovendien in bewaring te geven bij de daarvoor aangewezen instantie (per autonome regio).
Kortom laat u goed adviseren en stel de juiste huurcontracten op als u uw woning voor langere termijn wenst te verhuren. Denk ook aan de Spaanse fiscus (waarover in een later blog meer).
4) VERHUUR EN BELASTINGEN
Aangezien de Spaanse fiscus u niet uitnodigt tot het doen van aangifte (inkomstenbelasting) indien u een woning bezit in Spanje, is het voor velen niet bekend dat u belastingplichtig bent in Spanje. Dit ongeacht of u uw woning verhuurt of niet.
Als u uw woning NIET verhuurt, wordt u toch geacht daar een financieel voordeel uit te halen. Dit forfaitaire inkomen dient u aldus zelf aan te geven en te betalen voor 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin u de woning bezat. Let op: als u geen aangifte gedaan heeft, zult u niets horen van de Spaanse fiscus maar indien u uw woning verkoopt, zal de Spaanse fiscus zich op dat moment melden om alsnog (met boetes en interest) deze belasting van u te innen.
Als u uw woning WEL verhuurt (op korte of lange termijn) zijn deze inkomsten belast in Spanje. U dient dan naast bovenvermelde jaarlijkse aangifte, ook op kwartaalbasis aangifte te doen van de huurinkomsten en belasting af te dragen. Voor niet-residenten uit o.a. Nederland en België geldt een tarief van 19%. Kosten die worden gemaakt om de verhuur mogelijk te maken zijn aftrekbaar, maar dit betreft slechts een gelimiteerde lijst van directe kosten.
Let op: verhuurplatformen zoals AirBnB en HomeAway zijn tegenwoordig verplicht om gegevens af te staan aan de Spaanse fiscus over op dat soort platformen te huur staande Spaanse woningen EN de inkomsten die daarmee gegenereerd worden.
Wilt u meer weten over de (ver)huur in Spanje? Neem contact op met ons! Wij lichten een en ander graag toe.